华夏幸福:如何从县城中创造1500亿?

发表于 讨论求助 2020-02-06 04:49:14

银杏苑二手房

华夏幸福(600340):1998年成立,2011年实现A股上市,总部位于北京,目前位列2017年房地产上市公司综合实力第九位。

文︱「德科地产频道」编辑部

我们先来看几条最近一个星期的新闻,与房子有关:

1.北京:发布了三份涉及房屋中介的文件,规范二手房市场

2.广州:放宽公租房申请条件

3.深圳:二手房交易「三价合一」

4.杭州:新房销售将公证公开摇号

5.长沙:实行商品住房销售差别化调控,首套刚需群体优先选房

6.西安:新房销售将公证公开摇号

7.海南:全省限购限售限贷

有微调,也有大刀阔斧,但无一例外是一二线城市。当限购限售与吸引人才都和房子挂上钩,会产生一种欲拒还迎的化学反应。似乎,没有限售限购的三四线城市和小县城,反而显得没有吸引力。

但城市圈旁边的小县城,不仅仅只有承接房价外溢的功能,它们本身正处于蓄能的过程中,通过华夏幸福的 PPP 模式实践。

华夏幸福的数据肖像

2017 年销售额 1500 亿元有余,净利润约 88 亿元。在克而瑞的排名中,销售额排名地产企业第九,同时增幅也达到 26.5%。这是过去。未来的数据规模也有雏形:预收款 1300 亿元有余,同比增长近 30%。

在这势头很猛的增速中,产业新城的收入占比 48%。华夏新城 2017 年新签的产业新城有 21个,只有 1 个在传统的京津冀区域,其他都来自嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等新的布局点。

是不是看上去名字都很不熟悉?是了,这些不怎么冒头的「新城」,开始产生能量。其中,环杭州的嘉善(嘉兴市东北部),和环南京的来安(安徽省东部),分别用三年和两年的时间,销售超百亿。

华夏幸福的生态模式

华夏幸福的自我定位是「产业新城运营商」。

「新城」是骨架,「产业」是让骨架可以行走的肌肉和经脉。

华夏幸福的 PPP 模式(政府 Public,与企业 Private,建立合作关系 Partnership)是从「天安门正南五十公里」的小县城固安开始的。

2018 年 2 月公布的《固安县人民工作报告》中,「财政收入完成 98.5 亿」,在 2002 年华夏幸福进入前,这是数字只有「1.1 亿元」,产值来源是传统的钓具、肠衣、滤芯、塑料。华夏幸福在固安县政府的委托下,提供了一套综合提升方案,包括规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营等领域。建立招商团队,整合资源,为固安导入产业,包括航空航天、生物医药、高端装备、电子商务、生产性服务业。固安 16 年来的巨大变化,和华夏幸福固安产业新城有很大关联。

固安成功后,华夏幸福带着 PPP 模式和经验,走到全国的县城中:长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和「一带一路」等热点区域。

「运营商」是大脑,是综合运筹的能力。

首先是自己有一支专业的产业规划研究团队。他们做什么呢?——宏观上要了解全球经济的变迁大势,预判产业的前沿发展;操作上要保证产业落地,匹配资源、承载建设到最后区域的跟踪服务。也就是要引进哪些产业,这些产业要如何在这个空间内布局、相互作用,最后产生经济效益。

当盘变得更大的时候,一种能调动更多资源的方式,就是把自己变成一个平台。华夏新城在推进产业新城的过程中,与投融资、房地产、城市配套设施、公共服务、规划咨询等各个领域合作。

横向的城市布局,纵深的产业研究,和最后通盘的运营,是华夏幸福从固安走向全国的底气。

DK观点

北上广深的城市化已经成熟到需要进行城市更新,甚至它们的城市更新已经迭代到了 4.0。

我们都知道大城市有外溢效应,这是不是意味着,只要在大城市边上就能吸纳到外溢出来的那些资源与能量?当然不是,不存在 360 度无死角的外溢。

对于环大城市的小县市来说,要发挥外溢效用,不仅需要有远见的地方政府,还需要富有 PPP 经验的企业。当然,环大城市的小县市,仅靠外溢来滋养自我也是不够的,它们必须成为价值本身。

华夏幸福做到今天这个程度,主要是巧妙地补了政府的缺,那些政府应该做的、有益于地方经济的,但又无力做的事情,华夏幸福去做了。

在这个过程中,华夏幸福当然是受益者,但肯定不是惟一的受益者。评判的标准该是,华夏幸福是否真实地驱动了当地的产业动能,甚至构造了产业引擎。

发表