别忽视二手房房龄 它关乎你的切身利益

发表于 讨论求助 2020-01-02 05:51:09

东晓南楼盘

很多人不了解二手房房龄,那么,什么是房龄?它与房屋使用年限又有何不同?通过下面房龄与房屋使用年限一对比,相信你便一目了然了。

房龄:自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限:即房屋的土地的使用年限,是从开发商拿地之日开始算起。

打个比喻:开发商2000年拿地,70年使用权,该土地使用期限为2000至2070年;开发商在该土地建的房子,2002年交付使用。

到了2018年,土地使用年限剩余52年(2070-2018);该房屋的房龄为16年(2018-2002)。

了解了房龄,我们再来看看房龄之于购房者的重要性

一、与贷款直接挂钩

房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的,土地使用年限是从开发商拿地开始算起的,两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年,那就只有个别银行能贷款给你了。

为什么这么说呢,是因为房龄长短会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款,是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限。房龄越大,你能贷款的年限就越短。一般来讲,二手房贷款的年限要看:房龄、贷款人年龄以及规定的最高贷款年限这3个因素。通过这3大因素算出来的贷款年限,取最短的。二手房的话,商贷年限为50年减去房龄(各银行有差异)。

二、与升值关系密切

房龄是会直接影响房屋升值空间的。

一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好地段,周边生活配套设施十分完善,价格也接近峰值,几乎很难找到新的配套规划它迅速升值了(教育地产另当别论);

二是随着时间的推移,房屋本身会出现越来越多的问题,比如墙体裂缝、门窗生锈损坏等,可能会影响房屋的价值;

三是因为房龄大的房屋出手困难,转手困难的话对于投资也是很不利的;

四是房龄大的楼房所在的小区相对老旧,绿化率较低,这也会影响小区未来的升值。

三、与土地使用权有关

目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大,说明其土地使用年限就相应缩短了,甚至很快就到期了。

关于土地使用权到期后,是自动免费续期还是继续承担土地使用费,目前还没有定论。

四、与成本密不可分

房龄大意味着有效使用年限的缩短,这就意味着购房成本的提升。同时,房龄太大的话,房屋维修费用相应增加,物业的维护成本也会大增。房子太老,管道老旧,很容易发生上下水不通的问题。

综上所述,我们在买二手房时,一定要重视房龄,为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险,购房者在买房时,应在二手房合同中写明相关的风险条款,即使维权,也有保障。

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